Как предотвратить спор о границах эксплуатационной ответственности между УО и РСО

Среди ресурсоснабжающих организаций (РСО) и управляющими организациями (УО) нередки споры касательно того, кто несёт эксплуатационную ответственность за определённые участки инженерных сетей.

От того, где установлены границы эксплуатационной ответственности, зависит:

• какие участки коммуникаций будет ремонтировать поставщик, а какие — УО;
• кто несёт ответственность за оказание некачественных коммунальных услуг.

Чтобы сократить потери на сетях, РСО часто стремятся установить точку поставки как можно дальше от конечного потребителя, что невыгодно для УО и собственников помещений.

Отсутствие понимания границ такой ответственности приводит к судебным спорам.

Чтобы минимизировать спорные моменты, при заключении договора ресурсоснабжения на тепло-, водо-, электро- и газоснабжение подписываются акты разграничения эксплуатационной ответственности и балансовой принадлежности.

Что такое балансовая принадлежность и эксплуатационная ответственность

В сфере ЖКХ широко применяются понятия «балансовая принадлежность» и «эксплуатационная ответственность». Между ними есть разница.

Вопрос эксплуатационной ответственности потребителей и поставщиков коммунальных ресурсов вытекает из балансовой принадлежности сетей.

Как правило, для балансовой принадлежности граница проходит по внешней стене многоквартирного дома. В случае с эксплуатационной ответственностью граница может проходить в местах соединения инженерных коммуникаций и общедомовых счётчиков. Такая граница зачастую прокладывается не с внешней стороны стены, а внутри дома.

Границы эксплуатационной ответственности могут быть внешними и внутренними. Первые разделяют компетенции между РСО и УО, вторые — между УО и собственниками помещений в МКД (таблица 2).

Таблица 2. Внешние и внутренние границы эксплуатационной ответственности

Случается, что на практике физические границы не совпадают с границами эксплуатационными. Иными словами, объект на балансе у организации не числится, а она вынуждена его обслуживать.

Какими могут быть спорные случаи. Граница эксплуатационной ответственности проходит по внешней задвижке (наружный участок инженерной сети входит в состав общедомового имущества). В этом случае РСО может осуществлять техническое обслуживание инженерной сети по тарифу, утверждённому собственниками помещений в МКД. УО обязана предложить такой тариф собственникам. Ремонт, в том числе и аварийный, проводится за счёт РСО.

Для установки границ ответственности стороны заключают отдельное соглашение. При его отсутствии границы считаются совпадающими с теми, которые определены в части балансовой принадлежности.

Как документально закрепить, кто и за что отвечает

Чтобы представители РСО и УО имели представление о том, кто именно обслуживает тот или иной участок коммуникационных сетей, а в случае повреждения или износа сетей можно было понять, кто отвечает за восстановление и ремонт, сторонам следует оформить документальное разграничение, подписав соответствующее соглашение и составив акт разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности.

Акт разграничения балансовой принадлежности и акт разграничения эксплуатационной ответственности — это два документа, но организации часто включают и соглашения о разграничении балансовой принадлежности, и эксплуатационную ответственность в одну форму.

Акты помогут:

• разграничить обязанности и ответственность УО, ТСЖ и РСО;
• урегулировать отношения между потребителем и поставщиком ресурса;
• определить границы коммуникаций, принадлежащих собственникам и городскому хозяйству;
• разобраться в спорных ситуациях, связанных с выявлением бесхозных коммуникаций;
• защитить права УО в суде или перед собственниками.

Разграничение ответственности сторон в соответствии с актом разграничения балансовой принадлежности сетей и актом эксплуатационной ответственности сторон предусмотрено Правилами, обязательными при заключении УО или ТСЖ договоров с РСО, утверждённым постановлением Правительства от 14 февраля 2012 № 124.

Акты оформляют как приложение к договору РСО. Типовой формы для составления актов нет, её может предложить поставщик. Если вторую сторону договора она не устраивает, можно предложить свою форму и направить её в РСО для утверждения.

При подготовке формы актов следует руководствоваться:

• соглашением с собственниками помещений в МКД;
• Правилами содержания общего имущества в МКД, утверждёнными постановлением Правительства РФ от 3 августа 2006 № 491.

Акт нужно составить в трёх экземплярах: для РСО, для УО и для контролирующего органа.

В документе необходимо с максимальной точностью и достоверностью указать сведения об обеих сторонах договора, данные об адресе, прописать зоны ответственности каждой из сторон.