Линейные объекты и публичный сервитут: как работают правила

Прежде чем начать строительство или приступить к реконструкции линейного объекта застройщику необходимо ознакомится с документами территориального планирования, с проектом межевания территории, в границах которой будут осуществляться такие работы.

Оформление прав на земельные участки для размещения ЛО проходит по специальным правилам. Нужно руководствоваться Земельным и Градостроительным кодексами (ЗК РФ и ГрК РФ), подзаконными актами. Нормативная база здесь достаточно динамична. В последние годы были приняты «поправочные законы. В их числе Федеральный закон от 23 июня 2014 № 171-ФЗ, Федеральный закон от 3 августа 2018 г. № 341-ФЗ, Федеральный закон от 4 августа 2023 № 430-ФЗ (также известный как «Закон о линейной амнистии»).

В числе прочего для размещения линейных объектов можно заключить соглашение об установлении публичного сервитута. На этом способе остановимся подробнее в материале.

Что стоит знать об общих правилах предоставления земельных участков для ЛО и аренде

Предоставление земельных участков в целях размещения линейных объектов федерального, регионального и местного значения осуществляется в соответствии с утверждёнными документами территориального планирования и (или) документацией по планировке территории независимо от принадлежности таких земельных участков к той или иной категории земель, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом не допускается размещение таких линейных объектов в границах определённых земель, зон, на определённой территории.

Земельные участки, находящиеся в федеральной или муниципальной собственности, застройщику могут предоставить на основании договора аренды. Он заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка юрлицам для размещения объектов, предназначенных для обеспечения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, связи, нефтепроводов, объектов федерального, регионального или местного значения (пп.4 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ).

Для строительства иных линейных объектов земельные участки предоставляются в общем порядке (как правило, на торгах, проводимых в форме аукциона) с учётом ст. 39.1 ЗК РФ.

Как работает сервитут в отношении земельных участков для ЛО

Для размещения линейных объектов, не препятствующих разрешённому использованию земельного участка, можно заключить соглашение об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

При установлении публичного сервитута учитываются положения статьи 23 ЗК РФ.

Цели установления публичного сервитута указаны в ст. 39.37 Земельного кодекса РФ, а также в п.5 ст.4 Федерального закона от 31 июля 2020 № 254-ФЗ (таблица 1).

Таблица 1. Цели и основания для установления публичных сервитутов

Публичный сервитут устанавливается решением уполномоченных органов исполнительной власти или органа местного самоуправления, предусмотренных статьёй 39.38 ЗК РФ на основании ходатайства об установлении публичного сервитута.

Кто вправе ходатайствовать об установлении публичного сервитута

Перечень лиц, имеющих право ходатайствовать об установлении публичного сервитута, указан в ст. 39.40 ЗК РФ (таблица 2).

Таблица 2. Кто и в каких случаях может обратиться с ходатайством об установлении публичного сервитута

Требования к форме ходатайства об установлении публичного сервитута, содержанию обоснования необходимости установления публичного сервитута установлены Приказом Росреестра от 19 апреля 2022 № П/0150.

Что нужно указать в ходатайстве об установлении публичного сервитута:

• наименование и место нахождения заявителя, государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации юрлица в ЕГРЮЛ и ИНН;
• цель установления публичного сервитута в соответствии со статьёй 39.37 ЗК РФ;
• испрашиваемый срок публичного сервитута;
• срок, в течение которого использование земельного участка (его части) и (или) расположенного на нём объекта недвижимости в соответствии с их разрешённым использованием будет невозможно или существенно затруднено в связи с осуществлением деятельности, для обеспечения которой устанавливается публичный сервитут (при возникновении таких обстоятельств). В указанный срок включается срок строительства, реконструкции, капитального или текущего ремонта инженерного сооружения;
• обоснование необходимости установления публичного сервитута;
• указание на право, на котором инженерное сооружение принадлежит заявителю, если подано ходатайство об установлении публичного сервитута для реконструкции, капремонта или эксплуатации указанного инженерного сооружения, реконструкции или капремонта его участка (части); 
• сведения о правообладателе инженерного сооружения, которое переносится в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд, в случае, если заявитель не является собственником указанного инженерного сооружения;
• кадастровые номера (при их наличии) земельных участков, в отношении которых подано ходатайство об установлении публичного сервитута, адреса или иное описание местоположения таких земельных участков;
• почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи с заявителем.

Решение об установлении публичного сервитута или об отказе в его установлении уполномоченный орган принимает в течение 20 - 30 дней со дня поступления ходатайства. Сроки зависят от целей предоставления сервитута (ст. 39.43 ЗК РФ).

Установленным публичный сервитут считается со дня внесения сведений в ЕГРН (п. 8 ст. 39.43 ЗК РФ).

Обладатель публичного сервитута обязан вносить плату за публичный сервитут в порядке и размерах, предусмотренных ст.39.46 ЗК РФ, а также возмещать правообладателю земельного участка причинённые убытки.

Какие объекты можно размещать без предоставления земельных участков и установления сервитутов

Законодательством предусмотрены случаи использования государственных и муниципальных земель без предоставления сервитута, а также виды объектов, которые можно на таких землях разместить без предоставления земельных участков и установления сервитутов.

Случаи, когда государственные или муниципальные земли (за исключением земельных участков, предоставленных гражданам или организациям) допускается использовать без предоставления земельных участков и установления сервитута, публичного сервитута указаны в ст. 39.33 ЗК РФ.

В отношении ЛО это в частности:

• капитальный или текущий ремонт линейных объектов;
• возведения некапитальных строений, сооружений (включая ограждения, бытовки, навесы), складирования строительных и иных материалов, техники для обеспечения строительства, реконструкции линейных объектов федерального, регионального или местного значения.

Размещать на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов допускается объекты из Перечня, утверждённого Постановлением Правительства РФ от 3 декабря 2014 № 1300.

Это в частности:

• подземные линейные сооружения, а также их наземные части и сооружения, технологически необходимые для их использования, для размещения которых не требуется разрешение на строительство;
• водопроводы и водоводы всех видов, для размещения которых не требуется разрешение на строительство;
• линейные сооружения канализации (в том числе ливневой) и водоотведения, для размещения которых не требуется разрешение на строительство;
• линии электропередачи классом напряжения до 35 кВ, а также связанные с ними трансформаторные подстанции, распределительные пункты и иное предназначенное для осуществления передачи электрической энергии оборудование, для размещения которых не требуется разрешение на строительство;
• нефтепроводы и нефтепродуктопроводы диаметром DN300 и менее, газопроводы и иные трубопроводы давлением до 1,2 МПа, для размещения которых не требуется разрешение на строительство;
• тепловые сети всех видов, включая сети горячего водоснабжения, для размещения которых не требуется разрешение на строительство;
• линии связи, линейно-кабельные сооружения связи и иные сооружения связи, для размещения которых не требуется разрешение на строительство;
• проезды, в том числе вдольтрассовые, и подъездные дороги, для размещения которых не требуется разрешение на строительство.

Как правило, все эти объекты объединяет один критерий: для их размещения не требуется разрешение на строительство.

Правовое регулирование линейных объектов — одно из самых сложных в градостроительном и земельном законодательстве России. Постоянные изменения в федеральных, региональных и отраслевых нормах требуют от застройщиков постоянного внимания к этим вопросам и регулярного мониторинга законодательства, касающегося правовых аспектов, строительства и реконструкции линейных объектов.