Можно ли строить на землях сельхозназначения: рассказываем о законодательстве и нюансах

Какие объекты можно строить на землях сельскохозяйственного назначения, в каких случаях можно ли возвести жилой дом на садовом участке для постоянного проживания? Строительство капитальных объектов разрешено далеко не на всех землях. Важно разобраться с категориями земель и видами разрешённого использования.

На какие категории делятся земли

Категорий всего семь:

1. земли сельскохозяйственного назначения;
2. земли населённых пунктов;
3. земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
4. земли особо охраняемых территорий и объектов;
5. земли лесного фонда;
6. земли водного фонда;
7. земли запаса.

Как можно использовать сельскохозяйственные земли

В силу п. 1 ст. 77 Земельного кодекса РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населённых пунктов и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

Использовать земли сельскохозяйственного назначения можно для ведения сельского хозяйства в промышленных масштабах, создания мелиоративных защитных лесных насаждений, создания крестьянско-фермерских хозяйств, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, для целей аквакультуры (рыбоводства), личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества. (Полный перечень приведён в п. 1 ст. 78 ЗК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 77 ЗК РФ на землях сельскохозяйственного назначения в числе прочего возможно размещение:

• объектов капитального строительства, некапитальных строений, сооружений, используемых для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, в случаях, предусмотренных федеральными законами;
• нестационарных торговых объектов;
• жилых домов, строительство, реконструкция и эксплуатация которых допускаются на земельных участках, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности, либо на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства для собственных нужд.

Согласно п. 4 ст. 11 Федерального закона от 11 июня 2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», на земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения, в том числе, занятом сельскохозяйственными угодьями, используемом КФХ для осуществления своей деятельности, допускаются строительство, реконструкция и эксплуатация одного жилого дома.

Образование земельного участка (земельных участков) из земельного участка, на котором расположен такой жилой дом, в случаях, если это приводит к уменьшению площади исходного земельного участка, не допускается, за исключением случаев, связанных с изъятием земельного участка (земельных участков) для государственных и муниципальных нужд.

Следует учитывать, что субъекты РФ законодательно могут запретить КФХ постройку жилых домов на земельных участках из состава земель сельскохозяйственного назначения на территориях определённых муниципальных образований (п. 5 ст. 11 Закона о КФХ).

Из земель сельскохозяйственного назначения могут быть образованы садовые и огородные земельные участки (п. 1 ст. 23 Федерального закона от 29 июля 2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ»).

Вокруг земель для ведения огородничества и садоводства нередко возникают вопросы.

Что можно строить на землях под садоводство и огородничество

По состоянию на 2024 год классификатор ВРИ содержит 14 обобщённых видов разрешённого использования и уточнённые подвиды, конкретизирующие способы использования участков. В некоторых случаях для участков может быть указан только обобщённый ВРИ. Это позволяет осуществлять любой вид хозяйственной деятельности, входящий в состав уточнённых ВРИ.

Прежде всего нужно обратить внимание, что в ВРИ есть два наименования: «садоводство» с кодом 1.5 и «ведение садоводства» с кодом 13.2.

Земли с кодом 1.5 предназначены для сельскохозяйственного использования. На них разрешено вести хозяйственную деятельность, связанную с выращиванием многолетних плодовых, ягодных культур, винограда и иных многолетних культур. Больше ничего на таких земельных участках делать не разрешено.

Земли с кодом 13.2 относятся к земельным участкам общего назначения. Они предназначены для отдыха граждан, выращивания ими сельскохозяйственных культур для собственных нужд. Здесь можно построить садовый или жилой дом, возвести гараж и хозяйственные постройки.

Земли для ведения огородничества имеют код 13.1 и также относятся к земельным участкам общего назначения. Предназначены они для отдыха граждан, выращивания сельскохозяйственных культур для личных нужд. На них можно возвести хозяйственные постройки для хранения инвентаря и урожая. А вот строительство садового или жилого дома уже не предусмотрено.

Категория и вид разрешённого использования указываются в выписке ЕГРН, также его можно найти на Публичной кадастровой карте.

В чём разница между садовым и жилым домом

Понятие садового дома введено Законом 217-ФЗ.

Дом, предназначенный для круглогодичного проживания, будет считаться жилым. Он должен соответствовать предельным параметрам, указанным в п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ. Характеристики такого дома также приводится в описании вида разрешённого использования с кодом 2.1.

Порядок признания садового дома жилым домом утверждён Постановлением Правительства РФ от 24 декабря 2018 года № 1653 «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года № 47».

Какие меры предусмотрены за нецелевое использование земли сельхозназначения

Не по назначению использовать участок не допускается. На нецелевое использование земель сельскохозяйственного назначения нередко обращает внимание прокуратура. Например, Ковровская городская прокуратура заинтересовалась одной из автостоянок, где, в том числе, парковался большегрузный транспорт. С Ковровским отделом Управления Росреестра по Владимирской области была проведена совместная проверка. Суд прислушался к доводам прокурора и решением по делу № 2-1183/2017 от 6 июня 2017 года постановил запретить собственнику использовать земельный участок.

За нецелевое использование земельный участок могут изъять и (или) наложить административное взыскание.

Как перевести землю из одной категории в другую

Законодательством предусмотрена возможность перевода земель из одной категорию в другую. Для этого заинтересованному лицу необходимо подать ходатайство о переводе земли из одной категории в другую или ходатайство о переводе земельного участка из состава земель одной категории в другую в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный на рассмотрение этого ходатайства.

В ходатайстве о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую необходимо указать:

• кадастровый номер земельного участка;
• права на земельный участок;
• категорию земель, в состав которых входит земельный участок, и категорию земель, перевод в состав которых предполагается осуществить;
• обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую.

Также необходимы следующие документы:

• копии документов, удостоверяющих личность заявителя (для заявителей — физических лиц);
• выписка из ЕГРП (для заявителей — индивидуальных предпринимателей) или выписка из ЕГРЮЛ (для заявителей — юрлиц);
• выписка из ЕГРН на земельный участок, подлежащий переводу из состава земель одной категории в другую;
• согласие правообладателя земельного участка, за исключением случая, если правообладателем земельного участка является лицо, с которым заключено соглашение об установлении сервитута в отношении такого земельного участка.

Смена категории и ограничения регламентируются Федеральным законом «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» от 21.12.2004 № 172-ФЗ.

Обратите внимание, что в некоторых случаях достаточно сменить ВРИ. Этот процесс менее трудоёмкий. Порядок будет зависеть от того, находится участок в собственности или аренде, от местоположения надела. Нужно руководствоваться правилами землепользования и застройки (ППЗ) для конкретного муниципального образования, а также классификатором ВРИ, утверждённым приказом Росреестра от 10 ноября 2020 № П/0412.

Если участок находится в частной собственности и расположен на территории, для которой утверждены правила землепользования и застройки, правообладатель сам может выбрать основные и вспомогательные ВРИ земельного участка без согласия органов местного самоуправления.

Нельзя изменить ВРИ, если участок дан в аренду для конкретного ВРИ или договор аренды участка заключили на торгах.

Для смены ВРИ участка на вид, отнесённый к условно разрешённому, потребуется решение уполномоченного органа, которое выносится по результатам проведения общественных обсуждений или публичных слушаний.

Собственнику земельного участка следует обратиться в орган регистрации прав с заявлением для установления выбранного вида разрешённого использования земельного участка. К заявлению можно приложить копию выписки из ПЗЗ, акт соответствующего органа о предоставлении разрешения на условно разрешённый вид использования.

Подать заявление можно посредством Многофункционального центра «Мои документы».