Тонкости землепользования: как изменения в законе отразились на кадастровом учёте и алгоритме застройки

Споры по земельным вопросам – одна из самых непростых категорий. Об этом свидетельствует сложившаяся в России судебная практика. Сложности добавляют и изменения в законодательстве, связанные с земельным правом, которые происходят с регулярным постоянством. И то, что часто судебные решения по похожим вопросам могут кардинально отличаться, ввиду различной интерпретации законов. А значит, выигрывает тот, кто более подкован юридически, знаком с актуальными изменениями землепользования и общим алгоритмом застройки.

Последние изменения в законодательстве:

В сентябре 2019 года в силу вступили новые правила землепользования и застройки, их следует учитывать при строительстве и кадастровом учёте в 2020 году:

1. Для комплексных кадастровых работ более не требуется создавать проект межевания. Вместо него достаточно использовать тех паспорт, проект землепользования или документацию из БТИ.
2. Перед выполнением кадастровых работ инженер обязан предоставить контракт на проведение этих работ, а также документы, удостоверяющие его личность.
3. На регистрацию карты-плана территории в реестре теперь отводится до 15 дней.
4. Если инженер выявил несоответствие задокументированной площади фактической, он подаёт новые сведения в реестр. В противном случае можно увеличить свою площадь прирезкой, но не более, чем на 10%.

Правила землепользования и застройки 2020 также отличаются самой кадастровой оценкой. Начиная с 2019 года, её проведение идентично для всех видов участков. Для некоторых регионов эти изменения землепользования привели к повышению земельного налога и невозможности проведения независимой оценки.

Алгоритм действий при застройке:

Изменения землепользования не затрагивают алгоритма застройки. Он выглядит следующим образом:

1. Застройщик подаёт уведомление о желании произвести строительные работы или выполнить реконструкцию.
2. Орган местного самоуправления выполняет проверку указанных сведений о размере здания и их соответствие допустимым по нормативу. Инженеры также обязаны удостовериться, что на рассматриваемом участке допускается строительство какого-либо объекта и возможные ограничения.
3. Если проверка пройдена, застройщик получает соответствующее уведомление. В противном случае — предписание по устранению недочётов.
4. Если согласование пройдено, застройщик может воплощать проект землепользования. На его реализацию отводится 10 лет с момента направления первого уведомления. Оно также действительно при передаче прав владения или пользования землёй.
5. По окончании строительства застройщик обязан подать соответствующее уведомление в местный орган самоуправления. К нему необходимо приложить документы, подтверждающие право владения участком, тех паспорт, соглашение о долевой собственности, если земля принадлежит нескольким лицам.
6. Регистрация занимает до 7 рабочих дней. Уполномоченный орган самостоятельно передаст информацию в земельный кадастр.

Самовольные постройки, которые не прошли кадастровый учёт земли, подпадают под 222 статью ГК РФ. Лицо, совершившее такую постройку, не получает прав собственности и не может распоряжаться ей. Здания и сооружения, не прошедшие кадастровый учёт земли, могут быть снесены по решению суда или органов местного самоуправления.

Перед началом строительства нужно получить градостроительный план земельного участка. Он требуется для проведения любых работ, в том числе проведения кадастрового учёта земли. Этот документ содержит различные характеристики участка: границы самого земельного участка и зон действия публичных сервитутов, информацию о возможности или невозможности разделения земельного участка на несколько участков, информацию о технических условиях подключения объектов строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и т.д. Получить градостроительный план можно в органах местного самоуправления по расположению рассматриваемой территории.