Договоры в строительстве: правовое регулирование и арбитражная практика

День 1.

Основные конструкции договорных отношений между субъектами строительной деятельности.

Договоры в строительной сфере: обзор основных видов договоров, обслуживающих отношения между участниками строительной деятельности.

• Инвестиционные договоры, распределение долей инвесторов, уступка прав по инвестконтракту. Распределение функций и ответственности между инвестором, застройщиком, заказчиком, техническим заказчиком, подрядчиком, субподрядчиком. Варианты оформления взаимодействия.
• Особенности заключения отдельных видов договоров: строительный подряд, поставка, услуги, аренда, смешанный договор.
• Правовое значение предварительных договоренностей (протоколы о намерениях, предварительные договоры, опционы, соглашение о порядке ведения переговоров и пр.).
• Заключение договора, преддоговорные споры и протоколы разногласий.
• Использование электронных каналов связи при заключении и исполнении договоров, сложности электронной переписки.
• Споры, связанные с признанием договоров незаключенными.

Договор строительного подряда: специфика заключения, исполнения и расторжения договора.

• Существенные условия договора.
• Техническая документация. Особенности согласования технической документации.
• Варианты определения сроков выполнения работ. Проблемы привязки сроков выполнения работ к исполнению своих обязательств заказчиком или наступлению иных не неизбежных обстоятельств.
• Правовые вопросы фиксации цены. Установление условий о цене с учетом сметы, инфляции и пр. Оплата дополнительных работ.
• Согласование качества работ. Договорные гарантии и гарантийные платежи.
• Структура договорных связей по договору строительного подряда. Генподрядчик, подрядчик, субподрядчик: структура договорных связей, правовая квалификация отношений сторон, зоны ответственности. Особенности привлечения субподрядчика.
• Правовой статус объекта строительства до момента приемки. Вещные права и риски в договоре строительного подряда.
• Порядок сдачи результата выполненных работ и последствия уклонения от приемки.
• Практические аспекты оформления актов, подтверждающих приемку выполненных работ, и типичные ошибки при их составлении. Оформление одностороннего акта.
• Оплата работ. Расчеты при досрочном расторжении договора. Гарантийное удержание.
• Особенности изменения и расторжения договора строительного подряда.
• Право на односторонний отказ от договора подряда на основании ст. 717 ГК.
• Анализ последней судебной практики по спорам в области строительного подряда.

Договор на выполнение проектно-изыскательных работ.

Объекты авторских прав в проектной документации, передача исключительных прав на документацию — в каких случаях необходима.

Договор между застройщиком (техзаказчиком) и авторским/техническим надзором.

• Перечень основных работ, выполняемых по договору авторского/технического надзора.
• Дополнительные и внеплановые работы: условия, порядок учета.
• Ответственность застройщика (техзаказчика) при осуществлении авторского/технического надзора.

Защита прав и интересов сторон договора.

• Защита прав заказчика и подрядчика в случае нарушения договора.
• Способы обеспечения прав сторон при исполнении договоров подряда (заверение об обстоятельствах, возмещение потерь, независимая гарантия, поручительство, гарантийное удержание, аккредитив, правила документооборота, право на изменение цены, право на приостановление работ, отказ от договора и пр.).
• Изменение договорных условий в ситуации введения эпидемиологических ограничений. Форс-мажор.
• Рекомендации по минимизации негативных последствий.

Долевое участие в строительстве в свете последних изменений закона 214-ФЗ.

• Источники финансирования проектов.
• Проблемные вопросы оформления и регистрации договора долевого участия (ДДУ), оформление передачи прав по договору. Рекомендуемые условия ДДУ.
• Приемка объекта по ДДУ.
• Санкции за нарушение договора долевого участия.

Механизмы защиты прав дольщиков.

• Требования к застройщикам, фонд защиты прав дольщиков, контролирующий орган, финансирование по эскроу-счетам, банковский контроль.
• Ответственность за нарушение закона 214-ФЗ.

День 2.

Контракты в сфере проектирования и строительства. Особенности закупок в сфере строительства по 44-ФЗ и 223-ФЗ.

• Последние изменения в закупках в сфере проектирования и строительства.
• Обязательность государственной экспертизы и оценки достоверности сметной стоимости строительства.
• Особенности применения типовых контрактов с 2022 года применительно к изменениям в Федеральном законе № 360-ФЗ от 02.07.2021.
• Действующие квалификационные требования и специальная предквалификация с 2022 года участников закупки. Состав заявки при закупках в сфере строительства.
• Особенности планирования закупок в сфере строительства. Новые возможности выбора способа закупки. Требования к описанию объекта закупки.
• Выбор оптимальных критериев оценки заявок. Допустимые критерии оценки при проведении конкурсов.
• Новый порядок заключения контрактов, проблемные ситуации.
• Допустимые условия изменений условий контрактов: цены, видов и объемов работ.
• Казначейское сопровождение контрактов, бюджетный контроль в сфере строительства.
• Экспертиза и приемка результатов исполнения контракта. Результаты по контрактам в сфере строительства.
• Строительные контракты «под ключ». Обязательность личного исполнения контракта.
• Контракты жизненного цикла в отношении объектов капитального строительства.
• Состав заявки при закупках в сфере строительства.
• Обзор типовых ошибок, административная и судебная практика.

Виды договоров на землю для осуществления строительной деятельности.

Договор аренды земельного участка из публичных земель.

• Особенности проведения торгов по заключению договоров строительной аренды.
• Сроки использования публичных земель для строительной деятельности.
• Возможности и ограничения пролонгации договора строительной аренды.
• Существенные условия договора аренды.
• Срочное и досрочное расторжение договора строительной аренды.
• Аренда земельных участков для завершения строительства.

Публичный сервитут.

• Использование публичного сервитута для размещения и эксплуатации линейных объектов.
• Основания и условия установления публичного сервитута.
• Споры по установлению и осуществлению сервитута.

Ответственность за нарушения договорных обязательств в строительной сфере.

• Ответственность за неисполнение денежных обязательств.
• Соотношение неустойки и убытков при нарушении договорных обязательств.
• Расчет и взыскание убытков.