Правовое регулирование земельных отношений: изменения и актуальные вопросы практики в 2025 году

День 1.

Изменения нормативно-правового регулирования в сфере земельно-имущественных отношений 2023-2024 годов.

• Продление упрощенных режимов в землепользовании и размещении ОКС (ФЗ № 519 от 19.12.2022).
• Изменение в регулировании кадастрового учета (КУ, ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ в актуальной редакции).
• Единый документ территориального планирования и спецреестр строительных сведений и согласований (ФЗ № 541 от 19.12.2022).
• Сокращение согласователей землепользования (ПП РФ № 310 от 27.02.2023).
• Новые требования к архитектурно-строительному облику ОКС (ФЗ № 612 от 29.12.2022).
• Новый порядок установления права собственности на участки и ОКС с 2023 года.

Формирование земельных участков.

• Порядок образования ЗУ путем раздела, выдела, перераспределения и объединения.
• Порядок установления и оформления границ ЗУ.
• Новое в оформлении ДПТ и изменение порядка согласования ППТ и ПМТ (ПП РФ № 575 в ред. от 29.12.2022).
• Образование и оформление ЗУ и их частей при обременениях и ограничениях в использовании
• Способы образования ЗУ из публичных земель: правоприменительная практика. Порядок предоставления ЗУ, находящихся в государственной и муниципальной собственности.
• Новые возможности формирования ЗУ из состава земель лесного фонда, проблемы пересечения земель лесного фонда с землями иных категорий.
• Новое в образовании ЗУ для КРТ (проект изм. в ГрК РФ).
• Условия использования земель без образования ЗУ.

Новое в предоставлении земельных участков.

• Упрощение порядка предоставления и аренды публичных земель (ПП РФ № 2536 от 30.12.2022).
• Льготная арендная плата и предоставление отсрочек (ФЗ № 332 от 14.07.2022).
• Выкуп площадей ЗУ, находящихся в государственной или муниципальной собственности и в частной собственности.
• Основания для отказа в предоставлении ЗУ из публичных земель.
• Новое в порядке проведения торгов и условия предоставления ЗУ без торгов.
• Перераспределение земель и ЗУ как способ увеличения площади ЗУ. Отграничение перераспределения земель от смежных способов приобретения прав на публичные земли с учетом последней судебной практики.
• Новое в предоставлении лесных участков с 2023 года (ФЗ No 600 от 29.12.2022).
• Использование ЗУ для строительства.

Виды разрешённого использования земельных участков (ВРИ ЗУ).

• Порядок установления основного, условно разрешенного и вспомогательного ВРИ (ФЗ No 493 от 30.12.2021).
• Выбор ВРИ в соответствии с классификатором.
• Особенности установления ВРИ после раздела ЗУ.
• Условия использования земель без учета ВРИ.
• Новый единый порядок определения ВРИ (законопроект No 496237-7).
• Порядок изменения категории земель и ВРИ: новое в подаче заявлений, оценка условий и подготовка документации для различных ЗУ.

День 2.

Государственная кадастровая оценка земельных участков.

• Соотношение кадастровой и рыночной стоимости.
• Введение механизма установления кадастровой стоимости ЗУ и ОКС в размере их рыночной цены. Учет целевого использования ЗУ и ОКС при определении стоимости.
• Различия в установлении стоимости публичной и непубличной собственности.
• Порядок внесения результатов определения стоимости в ЕГРН.
• Практика взаимодействия с учреждениями кадастровой оценки.
• Оспаривание кадастровой стоимости. Проведение рыночной оценки ЗУ и ОКС для пересмотра кадастровой стоимости: подбор аналогов, значение ограничений и обременений, раздельная оценка ОКС и ЗУ.
• Судебные экспертизы по определению рыночной стоимости (РП РФ № 3214-р от 16.11.2021).
• Ошибки при проведении оценки, порядок их выявления и исправления.

Сервитуты и особенности размещения линейных объектов.

• Новое в установлении публичных сервитутов (ФЗ № 284 от 14.07.2022).
• Установление публичного сервитута для целей реконструкции части и капитального ремонта линейного объекта.
• Процедура оформления прав на линейные объекты, используемые без документов «линейная амнистия».

Регулирование зон с особыми условиями использования (ЗОУИТ).

• Изменения в переходных положениях установления ЗОУИТ (Федеральный закон от 30.12.2021 № 447-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).
• Сокращение видов ЗОУИТ и упрощение их установления и изменения (РП РФ № 800-р от 31.03.2023).
• Реформа ЗОУИТ (законопроект о преобразовании охранных зон линейных объектов в территорию инженерных объектов).
• Новые правила о принятии на учёт бесхозяйных линейных объектов.

Земельные участки, расположенные в границах лесного фонда и особо охраняемых природных территорий.

• Порядок обращения земель, входящих в особо охраняемые территории (с учётом Федерального закона от 30.12.2020 № 505-ФЗ об особенностях выделения и использования земельных участков в границах особо охраняемых территорий).
• Порядок перевода земель из лесного фонда.
• Порядок размещения ОКС, не являющегося линейным, в границах особо охраняемой природной территории или в границах земель лесного фонда.
• Дополнения в ГрК о проектах межевания, в т.ч. при образовании лесных участков.
• Новое в установлении охранных зон ЛЭП (ПП РФ № 270 от 18.02.2023).

День 3.

Резервирование и изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

• Права органов МСУ на принудительный выкуп заброшенных или используемых не по назначению ЗУ.
• Новые возможности приобретения прав на публичные земли: расширение сферы действия соглашений о перераспределении ЗУ и о сервитуте, использование публичных земель без образования ЗУ и без установления сервитута. Права на публичные земли в рамках комплексного развития территории.
• Резервирование ЗУ: основания и порядок. Ограничения прав в связи с резервированием.
• Порядок заключения соглашения о выкупе.
• Особенности изъятия с/х земель (ФЗ No 507 от 05.12.2022).

Возмещение убытков при ухудшении качества земель, ограничении прав собственников земельных участков (ЗУ), землепользователей, землевладельцев и арендаторов ЗУ, а также правообладателей, расположенных на ЗУ объектов недвижимости (Постановление Правительства РФ от 27.01.2022 № 59).

• Порядок определения состава и размера убытков.
• Порядок заключения соглашения о выкупе ЗУ и недвижимого имущества.
• Порядок возмещения убытков за прекращение прав на ЗУ в связи с невозможностью его использования.

Сделки с земельными участками по ГК РФ и по ЗК РФ.

• Виды сделок с ЗУ и соответствующие им виды договоров.
• Ограниченные в обороте и запрещённые к обороту ЗУ.
• Внесение ЗУ в уставный капитал организации.
• Выкуп ЗУ из публичной собственности.
• Обмен ЗУ, находящегося в публичной собственности, на ЗУ, находящийся в частной собственности.

Аренда земельных участков с учетом изменений в 2024 году.

• Особенности проведения аукциона по продаже ЗУ или на право заключения договора аренды ЗУ.
• Земельные аукционы в электронной форме.
• Основания для отказа в предоставлении в аренду ЗУ, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
• Сложные ситуации при приобретении на торгах прав на аренду ЗУ.
• Порядок предоставления ЗУ в аренду без торгов.
• Договор аренды ЗУ из публичных земель. Режим использования арендованных публичных земель.
• Особенности договора аренды ЗУ с последующим выкупом.
• Срок аренды, заключение договора аренды на новый срок
• Новые правила расчёта арендной платы за участки, находящиеся в публичной собственности.
• Отчуждение объекта незавершённого строительства в связи с прекращением действия договора аренды ЗУ.
• Субаренда ЗУ. Переуступка права аренды ЗУ третьему лицу.
• Возникновения, прекращения и осуществления прав на земельные участки из земель с/х назначения (ФЗ от 05.12.2022 № 507-ФЗ).

Судебно-арбитражная практика по земельным спорам.

• Споры о границах земельного участка, о признании права собственности на ЗУ, о разделе ЗУ, о сервитуте, о ЗОУИТ, о размещении линейных объектов, о снижении кадастровой стоимости, о нецелевом использовании ЗУ, об изменении ВРИ ЗУ.
• Процессуальные аспекты оспаривания решений, действий (бездействия) органов государственной и местной власти в сфере землеустройства.